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美國房產貸款機制及審核方式

發布時間:2016-01-13來源:57美國網
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目前美國的大多數貸款,都是按房利美的標準來制定的。美國的房地產貸款,分為住宅貸款和商業房地產。這兩種貸款的機制是不同的,尤其是利率方面。

       目前美國的大多數貸款,都是按房利美的標準來制定的。美國的房地產貸款,分為住宅貸款和商業房地產。這兩種貸款的機制是不同的,尤其是利率方面。


       利率的歷史


       美國住宅貸款的利率--固定利率,是由美國的債券市場(BondMarket) 決定的,而不是人們所想的由美國聯儲的基準利率決定。只有浮動利率與聯儲基準利率相關聯。目前美國的聯儲拆借利率已降至0.25%,因此再下調的空間有限。而房屋抵押貸款的長期利率,主要受制于長期公債行情。眼下長期利率已調至有史以來的最低點,也意味著通脹即將來臨。所以目前最重要的是,應保握貸款時機,做一些相應的調整。建議如下:


       將30年期貸款改成15年期,可以減縮負債的年限,省下15年的利息


       將15年期貸款改成30年期,可以減低月付額度,自救度過經濟難關


       抵押貸款套現:如果房貸少或全凈值,可考慮增加房貸額度,貸出錢來再來投資賺錢,善用貸款的杠桿功能,走致富的捷徑。


       個人信用


       經過這次次貸金融風暴和信用危機后,各銀行對房屋貸款的審核手續較之前嚴格很多。要取得最好的貸款方案和利率,取決于以下四大因素:


       一、良好的信用


       所有借款人通過個人社會安全號碼的審查,獲得來自三大信用評估公司的個人信用報告分數。目前所有銀行都會采取3份報告中的中間值作為信用審定分數。這個數字總結了個人過去的信用歷史,并評估貸款人將來準時還款的可能性。高的信用分數,不僅有資格申請抵押貸款,更可取得較好的貸款利率。


       這個信用指數是基于以下項目的評估:


       付款歷史:是否按時付款?是否有晚付的習慣?幾次?30天,60天,90天晚付?持續多久?今年?去年?有無破產紀錄?有否被人追債?在法院,國稅局有無欠錢記錄?是否欠付小孩譫養費等等。房屋貸款遲付紀錄其實是銀行最關注的,所以會被追溯到很久以前。其他的信用卡遲付紀錄,超過一年就可不算入評估。


       信用卡額度:額度愈高,表示信用愈好。但是每月信用支出的金額最好不要超過總額度的50%,否則會被扣分。超過總額度的支出愈高,扣分愈多。


       信用歷史:銀行需要評估至少4條信用線,其中二條需有兩年以上的信用歷史


       信用類型:曾獲得過幾種貸款,如房屋貸款、信用卡、買車貸款、學生貸款、百貨公司信用卡、加油卡等等。持有多類型的信用為佳。


       信用審查次數:信用每多被審查一次,就會被扣分。被查得太多,就有必要寫解釋信來闡明原因。


       二、穩定的收入


       這是放貸的保障。一般來說,月收入應是貸款支出的2.5倍。目前通過的負債率DTIRation(負債/收入)為收入的55%以下,但是各銀行的標準又不同,不過可以用公式來計算,貸款本金+利息+地產稅+火險+所有信貸月付(從信用報表記碌)/月總收入55%


       審核收入的基準有2點:


       1. 穩定的收入。借款人在所從事的行業有連續工作2年以上的紀錄


       2. 足夠的收入來源。收入證明可用以下方式:


       固定工資:用于上班族,提供2年的W-2表,按稅前收入審核


       自雇企業主:領1099表,提供2年的保稅單,按照稅后AGI計算2年平均收入


       三、資產證明


       這是確保貸款快速過關的關鍵。如存款、支票帳戶、定存、退休帳戶及股票等。頭款及購屋費用,再加上3個月的月付房貸金額,需要有存在銀行兩個月以上的證明。請先把您的現金如果想在近兩個月內購買房屋,就要先把這筆現金存入銀行,然后影印著兩個月的銀行帳單(全部頁數)作為存款證明。如果房貸少或全凈值,銀行不接受從網路印出的影印件,除非上面有申請貸款人的全名、位址和帳戶等資訊。(通常網路版本都不顯示)


       任何工作月收入之外的存款,都必需要再加上一封解釋信,解釋錢的來源(LOE-LetterofExplanation)。如果有大額存款是從國外匯入,也要解釋和證明錢的來源。通常以匯入款的存根作為依據。


       四、房屋價值


       這是決定可獲得貸款金額的尺度。既然是房屋抵押貸款,作為抵押品的價值至關重要。大多數屋主選擇LTV80%(貸款額/房價)以內的貸款方案,因為貸款超過80%抵押比率,需要另外夠貸款支付保險,即PMI(PrivateMortgageInsurance)。根據貸款額度的不同,月保費也從150美元到250美元不等。LTV越低。貸款方案及利息利率就越好。現在銀行對貸款人的收入查核,執行的非常嚴格。除了要看2年的W-2收入表,1099表,個人報稅表(TaxReturn)之外,還要貸款人填4506T表格(IRSForm),用以取國稅局核查個人報稅紀錄,借以印證真實報稅的收入。如果核查的報稅收入,不符合貸款申請表所填的收入。銀行就可拒絕給與借貸。


       這對很多華人來說,并不是個好消息。因為大多數華人手頭持有現金,也具備償還貸款的能力,可就不在會報稅時填入大金額的收入。以前可以采用不查收入的貸款方案,只要個人信用分數在700或740分以上就可以貸款。但是這次次貸金融風暴和信用危機,導致許多銀行因損失過巨而關門大吉。那些沒倒閉的銀行從此緊縮各類貸款方案,所有零頭款申請、百分之百貸款、不查收入、不查資金的貸款方案已不復存在。


       如要想乘這次房價大跌的時刻,準備買房投資,今年報稅時最好和會計師先研究一下,把收入提高并多繳收入稅,把報稅表做得漂亮一點。這樣就比較有高的機率貸到款。


       至于少數幾家放款給外國人的美國銀行,現也不復存在。只有非常少數在美的中國銀行,如BEA銀行, 能憑借其雄厚的資金實力,以及在中國的分行業務,還會貸款給境外人士。他們的貸款方式如下:貸款額度不能超過50%,還要審閱貸款人的資產證明、銀行存款證明。


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