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美國買房常見的十三大問題

發布時間:2016-10-20來源:57美國網編輯:fq57us
全美房地產經紀人協會的一份報告稱,中國人現在是美國房地產遙遙領先的最大外國買家,無論以數量、美元銷售額還是交易價格衡量都是如此。

  全美房地產經紀人協會的一份報告稱,中國人現在是美國房地產遙遙領先的最大外國買家,無論以數量、美元銷售額還是交易價格衡量都是如此。在截至今年3月底的12個月里,中國買家在美國支出286億美元(主要用于購買住宅物業),同比增加30%,而且是第二大外國買家群體——加拿大人支出金額的2.5倍多。而加州仍然是中國人最青睞的安家之地。57美國移民就今天就關于美國買房常見的13個問題給大家一一做個回答。


美國買房常見的十三大問題_圖1


  1、現在是投資美國房市的最佳時機嗎?


  總部設于俄亥俄州哥倫布市的美國全國保險公司進行的調查顯示,美國房地產市場進入自2001年14年以來最穩健的時期。全美健康房地產市場的領先指標2014年第四季度上漲至109.8,該數據高于100表示產業健康發展。該指數使用373個帶動房地產市場的統計城區的當地數據。包括改善就業的措施,人口統計以及抵押市場。


  房地產是具有強周期性的經濟部門。從美國幾十年的房價變化來看,差不多每10-12年一個周期。經過了2006年一直到2012年初的樓市回跌, 美國己經走過5年到6年的房價下降期,未來差不多5~6年美國房價會繼續穩定上漲,2015年美國房產正值最佳投資時機。美國房價探底企穩,利率保持在低位,而美元趨于貶值,因此57美國移民建議,具備財力的國內投資者可以把美國房地產看作長期強勁獲利的工具。


  2、我沒有綠卡,可以在美國購置房產嗎?


  美國是一個成熟的市場經濟國家,對外國投資者持歡迎態度。同時,法律透明公開,購房程序要比其它國家相對簡單明了。任何人都可以購買美國房產,只要你擁有中國護照,你就可以完成購房交易,即使你沒有美國簽證,也可以通過電子郵件完成交易。如果是用現金(或銀行存款)購買,沒任何限制。57美國網提醒哈但想獲得貸款用按揭方式購買,需要辦理貸款手續,可以用中國收入申請美國貸款。


  3、在美國買房是必需人到美國才能買嗎?


  理論上你不必親自到美國就可以買房,但最好是本人事先來美國開立好自己的銀行帳戶,以便用該帳戶內的資金支付購房款,即使不來美國也可將資金直接打入產權公司進行交接。現在大部分銀行都接受這種網上簽字的方法,只要有Email的地方,都可以簽字,無論你在世界的哪一個地方,都可以完成在美國買房的過程。但是我們建議,在看房、選房的過程中,你最好能親自實地考察清楚再做出選擇。


  4、中國人在美國買房要些什么證件和資料?


  如果本人親自前往購買,只要有護照就行了。如果是委托他人購買,需要給受托人寫一份授權委托書(Power of Attorney),該授權委托書需要公證,另外提供一份護照復印件,受托人有了授權委托書,可以動用在委托人名下的銀行帳戶中的資金支付購房款,代簽買房合同等法律文件和代辦過戶手續。


  5、在美國買房產權與美國人購買的有何不同?


  沒什么不同,大都是永久產權,產權文件上都會載明產權擁有人的姓名,獲得不動產產權的時間和位置,土地占地面積和建筑物的面積等等。


  6、在美國購置房產和在中國買房程序上有什么不同?


  在美國買房的整個過程中,要經過一層一層的手續,比較復雜,也比較嚴謹。也就是說,在房產過戶中的詐欺、違約的機會率會降至最低。雖說過程比較復雜,但在美國的經紀人,都是需要取得各州的專業房地產的執照,才能為客人作買賣交易服務,整體水平很高,職業道德相對於國內房產中介素質要好得多。如果你能選擇一個負責任、有經驗的經紀人作你的買方經紀,其它事情你就不必擔憂了。


  7、美國買房需要付經紀人傭金嗎?


  在美國加州,買賣雙方經紀人的傭金都由賣方支付,購房者不須承擔支付傭金的責任。當然,羊毛出在羊身上,57美國移民不得不說明的是,賣方支付給經紀人的錢其實也是出售房屋所得中拿出。


  8、 來美國買房的基本流程是怎樣的?


  在美國買房的整個過程中,要經過一層一層的手續,比較復雜,也比較嚴謹,通常都會選擇一個好的職業經紀人來一步一步帶你走,所有在交易過程中可能發生的情況,他都會在事前告訴你。


  9、 美國買房一般是新房還是二手房?


  在美國,大多數在市場上交易的房子是二手房子,占市場上掛牌出售的房子總數的85%;新建的房子相對較少,僅占15%。這與中國大陸的房地產市場有很大的區別。在加州,大部分優良的地段已經被老的住宅社區占據,所以一般大規模開發的新建房地段會稍偏,占地較小,以前多為其他工業或農業用地,較多的靠近高速或鐵軌,或有其他的一些局限,但是新房戶型設計新穎有效,房屋比較智能化,并且普遍內裝現代奢華,買房后直接擰包入住,不需要任何房屋整修。新房二手房各有利弊,需要職業的經紀人幫助你權衡比較。


  10、 到美國買房可以貸款嗎?


  隨著美國經濟和房地產市場的復蘇與上升,很多中國客戶期望來美買房置業,投資移民。根據廣大買房客戶的問題和咨詢,這里介紹一下外國人在加州買房之前如何申請貸款,及其利弊分析。


  1)在加州可以接受外國人買房貸款申請的銀行有幾家,匯豐銀www.us.hsbc.com,華美銀行 www.eastwestbank.com,國泰銀行 www.cathaybank.com。匯豐銀行必須要求開設高級客戶賬戶并存入10萬美金,存放時間60天以上才可以申請貸款。中國或香港 HSBC 賬戶的10萬以上存款也可以參照計算。華美和國泰銀行最低開戶為2000美金,沒有存放時間要求。


  2)作為美國知名國際的HSBC銀行,其貸款審批速度較快/30--40天通過。一般來說,外國人的首期頭款須高于40%,但必須審查您的個人與公司年收入和銀行存款余額。華美和國泰銀行要求最低首期頭款為50%,不用查核個人收入但要求設定月供貸款銀行自動轉賬,其審批速度為40--50天。貸款期限為3,5,7,10年可供您選擇。貸款最高上限是200萬美金。具體情況,您須咨詢銀行獲取最專業的貸款建議。


  3)2013年以來,美國與加州的房地產市場非常火爆,房價正在上升,買家蜂擁而至。賣家和貸款公司對買房人的貸款申請審查嚴格,外國買家的貸款申請難度更大。因為外國人貸款的審批期限較長,所以在選擇投資標的物時,就比較不容拿到一個比較優惠的價錢,畢竟 ”CASH IS KING 現金為王“,如果想投資美國房地產,還是需要準備比較充足的”現金彈藥“會比較好。


  57美國移民提醒,以上銀行的流程和要求有時會有變動,準備貸款之前,請先咨詢銀行。一般來講,需要申請貸款買房的要比一次性全現金付款的所需材料更多,手續更復雜,一切順利的話,成交時間大約在1~2個月。全現金購房最快7天即可辦完所有手續,過戶成交。


  11、美國買房購房資金如何匯寄


  如果你在中國或美國設有公司,資金的匯入或轉出應該沒有問題,如果你是以個人名義匯款,你會受到外匯管制的限制,無法將資金整筆一次匯出,而需要分批匯款。這樣你需要更多的時間,早作準備,如果你在美國的銀行已設有一個帳戶是最好不過的。所以在你購房之前如果有機會來美國考查或觀光的時候,順便開設一個帳戶,會對你以后的購房投資有很大幫助。如果沒有,你也可以使用信得過的朋友的銀行帳戶。關於具體的匯款手續,你可以咨詢當地的銀行有關你的外匯需求。


  12、美國買房人在國內如何租售


  可以找人代管。如果是投資出租房產,出租給租客,一般可以有兩種形式請人看理不打算自行使用的房屋。一是業主可將房屋委托給專業的經紀人,經紀人可以幫您選擇條件較好的租客,減少以后惡房客的困擾。收費一般是全年租金的8%;二是交給專業的租賃公司打理,如果有法律糾紛,需要請律師或專業公司驅逐房客,管理公司管理費一般收費為租金的5%-8%。


  13、美國買房后再賣出需繳資本利得稅(所得稅)嗎?


  美國有一套相對完善的住房政策:所得稅與產權持有成本、住房貸款利率一起構成了美國房地產市場健康穩定發展的重要稅收政策。外國人出售美國房產,需要繳納“資本利得稅”也就是所得稅,聯邦政府和州政府約共收一個25%的所得稅。20萬x25%=5萬美金。這個稅率需要“預扣”。在成交后的20天內與預扣款項一并上交稅局。這項代征稅務通常由履約保證中介公司(Escrow Company)負責辦理。賣方如果沒有依法預扣這筆稅款,可能面臨不同程度的罰款。


  所以去美國投資房地產,除了替自己找一個好的中介或管理公司外,還需要找個可靠的會計師來替自己把關稅收的申報繳納,避免麻煩。


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